不動産売却の流れ
Step１ 売却の相談と媒介契約
1.売却の相談>>
不動産売却を検討しはじめたタイミングでご相談ください。
インターネットや書籍などで不動産売却の情報収集をすることも効果的ですが、沖縄県内の不動産事情に精通している不動産会社にご相談することをおすすめします。
不動産コンシェルジュが丁寧にヒアリングさせていただき、最適な売却のご提案をいたします。当社にお任せいただく場合は、媒介契約を締結します。
媒介契約とは所有している物件を不動産会社に仲介してもらい、売却条件や成約した際の報酬金額を定めた契約のことです。媒介契約は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。ご相談時にはそれぞれの違いをご説明いたします。
2.書類の準備>>
不動産査定をする前に必要な書類を揃えます。書類取得には時間がかかる場合もありますので、早めの準備をおすすめします。
【主な書類】
・登記簿謄本：法務局で取得可能です。
・公図：法務局やインターネットでも取得可能です。
・土地の測量図あるいは建物の図面：法務局やインターネットでも取得可能です。
・登記権利証または登記識別情報：査定時には必要ないですが、所有権移転の際に必要です。
・身分証明書：査定時には必要ありませんが、所有権移転時の際に必要です。
・印鑑証明書：査定時には必要ありませんが、売買の時に必要になります。
その他、建築確認済証・検査済証、建築設計図や工事記録書、境界確認書、住宅性能評価証、固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書など必要な書類がございます。
とくに、土地の売買の売買の際は、境界確認書です。境界確認書がない場合は測量する必要がございます。
3.査定をする>>
不動産コンシェルジュが物件の訪問調査を行います。内部だけでなく、周辺状況も調査を行います。
学校や病院、スーパーなどの商業施設、バス停までの距離、日当たりや経年劣化などを考慮して売却想定価格を算出いたします。
不動産査定書を作成し、お客様に提出いたします。
今の時代、インターネットにて簡単に不動産査定をすることも可能ですが、江洲不動産は直接訪問することで、少しでも高く売却するポイントを探るようにいたします。
4.媒介契約をする>>
江洲不動産をパートナーとして選んでいただけましたら、媒介契約を結びます。
この時点では費用は発生いたしません。媒介契約とは、不動産売却が成立した際の受け取る報酬額や売却活動の方針を決める契約です。
媒介契約には3種類ございます。
●一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できる(明示型と非明示型）
●専任媒介契約：特定の不動産会社にのみ依頼するもの
●専属専任媒介契約：特定の不動産会社が探し出した相手以外とは取引ができないもの
一般媒介のメリットは、複数の不動産会社に仲介を依頼できることです。
専任媒介契約のメリットは、不動産会社1社のみに依頼でき、ご自身で購入希望者を見つけて売買契約ができることです。
専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と同じ1社のみに依頼ができ、ご自身で売買契約はできません。不動産会社にとっては仲介手数料の確保ができるため積極的な販売活動が期待できます。
Step２ 販売戦略を立てて売り出す
5.内覧>>
内覧は、購入希望者に直接、不動産物件を確認いただける機会です。
事前に、コンシェルジュと売り出す物件の販売戦略を立てて、内覧される方へのセールスポイントを整理しておきます。
購入希望者は様々な物件と比較します。実物を見て、内覧の印象が悪いと売れるものも売れなくなります。逆に内覧の準備を徹底して、良い印象を与えることができれば早く高く売れる可能性がでてきます。
トイレやお風呂、キッチンなどの水回り、ガラス窓の清掃、お庭の手入れはしっかりとしておくとポイントが高くなります。特に第一印象を左右する玄関は綺麗にして、お部屋のニオイなどにも気を付けておきましょう。
6.条件交渉>>
内覧が終わったら、不動産購入希望者から値引き交渉が入る場合もございます。
事前に最低価格をコンシェルジュと決めておき、値引きが入った場合もすぐに対応できるように準備しておきます。
売主は、できるだけ高く売りたいと考えるように、買主もできるだけ安い金額で買いたいと考えます。
条件交渉は、価格以外に、引き渡しの時期なども交渉が入ることがございます。
タイミングを逃さないためにも、江洲不動産は売主さまと密に連携をとりながら販売活動を行います。
7.購入申込（買付証明書）>>
内覧後、購入希望者から購入申込書（買付証明書）を江洲不動産経由で受け取ります。
買付証明書とは、購入希望者が売主側に購入の意思表示を書面にしたものです。
売買契約とは異なり、あくまで買主側の意思表示ですので、売主は売却をこの時点で決定しなくても問題ございませんが、条件が合えば売買契約に進みます。
Step３ 売買契約し引き渡す
8.売買契約>>
買主が決まり、買主側の住宅ローンの事前審査や物件の最終調査を終え、とくに問題がなければ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側不動産会社・買主・買主側不動産会社の4者が江洲不動産のオフィスにて行います。
＜不動産売買契約時に必要なもの＞
・実印・認印
・身分証明書
・登記済権利証
・印鑑証明書
・収入印紙
当事者が揃ってからコンシェルジュ（宅地建物取引士）が同席し、重要事項説明の読み合わせを行います。その後売買契約書を締結し、買主から手付金を授受。仲介手数料の半額を支払います。
9.残金決済・引渡し>>
売買契約時に定めた日時で決済と引き渡しを行います。買主から売却代金を受け取り、所有権の移転登記申請を行い、物件を引き渡します。
売却する不動産に抵当権がついている場合は抹消手続きを行います。抵当権抹消や所有権移転登記の手続きは司法書士が行います。
決済後は仲介手数料の残金の支払い、司法書士の登記費用を支払います。
決済場所は主に銀行になります。
＜決済時に必要な書類など＞
・登記関係書類等（登記識別情報または権利証、印鑑証明書、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状、抵当権抹登記に必要な関係書類等）
・実印
・登記費用
・実測図や境界確認書（必要な場合）
・残代金や各種精算金等の領収書
・建築関係書類、物件の鍵等一式
・仲介手数料（媒介契約書の支払条件に基づいて準備）
お気軽にご相談ください。
コーヒーを飲みながら、ささいなことでもご相談に応じます。